Por @QUALITY KEYS INMOBILIARIOS
En el sector inmobiliario existe un error muy frecuente que cuesta miles de euros cada año.
Del post reciente publicado en @LinkedIn el prestigioso abogado Jose Gosalvez (despacho JOSE GOSALVEZ (https://www.linkedin.com/posts/jose-gosalvez-abogado_en-derecho-tener-raz%C3%B3n-no-siempre-es-suficiente-ugcPost-7480545190768852993-KGFT/?utm_source=share&utm_medium=member_android&rcm=ACoAAA3eFE0BxBBeJGqKhNSY0M1dwehZyM6wyFk), se puede extraer la idea de que muchos propietarios, compradores, inversores e incluso empresas, creen que si tienen razón, un juez les dará la razón.
Pero el Derecho no funciona así. La realidad es mucho más sencilla, y al mismo tiempo, mucho más exigente, no gana quien tiene razón, gana quien consigue acreditarla.
Como recuerda el post referenciado anteriormente, numerosos conflictos no se pierden porque la posición jurídica sea incorrecta, sino porque faltan las pruebas necesarias para demostrarla. Contratos, correos electrónicos, facturas, mensajes y actas, forman parte de esa construcción probatoria.
La prueba empieza mucho antes del juicio, Cuando un cliente llega al despacho de un abogado normalmente el conflicto ya existe pero la estrategia probatoria debería haber comenzado meses o incluso años antes. El gran error consiste en pensar que las pruebas se preparan cuando aparece la demanda, no, las pruebas se generan durante la vida normal de una operación en cada correo, cada WhatsApp, cada factura, cada transferencia, cada documento firmado, cada reunión documentada, etc. Todo ello construye la historia que posteriormente tendrá que valorar un juez y cuando esa documentación no existe, demostrar los hechos resulta extraordinariamente complicado.
El sector inmobiliario vive de la documentación. En pocas actividades económicas existe tanta documentación como en una operación inmobiliaria.
Una simple compraventa puede generar Nota simple, Contrato de reserva, Contrato de arras, Correos electrónicos, WhatsApp, Justificantes de pago, Informes técnicos, Certificados, Actas, Escritura pública, Liquidaciones fiscales, etc. Cada documento tiene un propósito pero todos tienen algo en común, pueden convertirse en una prueba judicial.
El mayor enemigo es confiar en la memoria, Con demasiada frecuencia escuchamos frases como: “Eso lo hablamos por teléfono”, “Quedamos en otra cosa”, “Ya sabía cuáles eran las condiciones” o “Nos dimos la mano”, por ejemplo. El problema no es que esas conversaciones no hayan existido, el problema está en demostrar su contenido años después. Precisamente por eso, confiar exclusivamente en acuerdos verbales suele convertirse en un problema cuando surge un conflicto.
Lo que dice la Ley. Nuestro ordenamiento jurídico otorga plena relevancia a la prueba documental.
El artículo 299 de la Ley de Enjuiciamiento Civil reconoce como medios de prueba, entre otros, los documentos públicos y privados, así como los medios de reproducción de la palabra, el sonido y la imagen, además de los archivos electrónicos.
También, el artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que los documentos privados harán prueba plena cuando su autenticidad no sea impugnada. Esto significa que un correo electrónico, un WhatsApp, una factura o un documento firmado, pueden adquirir una enorme trascendencia en un procedimiento judicial.
¿Qué dice el Tribunal Supremo?. La jurisprudencia ha reforzado esta idea en numerosas ocasiones.
La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) número 182/2016, de 17 de marzo, recuerda que la valoración de la prueba documental es esencial para acreditar los hechos controvertidos y que los documentos privados pueden tener plena eficacia probatoria cuando reúnen los requisitos legales.
Asimismo, el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 23 de julio de 2020 (Sala Cuarta), reconoció expresamente el importante valor probatorio de los correos electrónicos, siempre que pueda acreditarse su autenticidad e integridad. Estos pueden resultar determinantes para reconstruir una negociación o acreditar las obligaciones asumidas por las partes.
La conclusión es clara: “Los tribunales no juzgan únicamente lo que ocurrió, juzgan aquello que puede demostrarse”.
La prevención jurídica es una inversión, no un coste. Muchas empresas consideran la documentación una carga administrativa. En realidad es un mecanismo de protección patrimonial.
Una correcta gestión documental puede significar, evitar un litigio, resolver una reclamación en pocos días, defender una operación de cientos de miles de euros, proteger la reputación de una empresa y ahorrar años de procedimientos judiciales. Por eso la prueba debe prepararse antes del litigio, no cuando este ya ha comenzado.
La diferencia entre un intermediario y un verdadero asesor. En @QUALITY KEYS INMOBILIARIOS entendemos que nuestro trabajo no consiste únicamente en poner de acuerdo a comprador y vendedor, nuestro verdadero valor está en construir operaciones sólidas desde el primer día. Eso implica documentar correctamente cada paso, dejar constancia de las condiciones pactadas y minimizar cualquier incertidumbre jurídica futura, porque una buena gestión documental no solo protege al cliente, protege también la operación, el patrimonio y la credibilidad de todos los profesionales que intervienen en ella.
La mejor prueba nunca es la que se busca desesperadamente cuando llega una demanda, la mejor prueba es la que se preparó con profesionalidad mucho antes de necesitarla. Como señala el post citado anteriormente: “la prevención jurídica empieza mucho antes de entrar en un juzgado”.
En un mercado donde las operaciones mueven patrimonios de enorme valor, documentar correctamente cada decisión no es burocracia, es inteligencia empresarial.
