El Banco de España ha lanzado una advertencia contundente: el precio medio de la vivienda en España se encuentra por encima de su nivel de equilibrio a largo plazo. Según su último Informe de Estabilidad Financiera (abril 2025), este desequilibrio oscila entre el 1,1 % y el 8,5 %, superando el rango estimado seis meses antes.
El organismo observa con preocupación ciertos indicadores macroeconómicos y de mercado que podrían apuntar a la formación de una nueva burbuja inmobiliaria, especialmente en determinadas zonas donde la presión de la demanda y la escasez de oferta están elevando los precios a ritmos no sostenibles.
Indicadores preocupantes
Entre los factores que sustentan esta advertencia se encuentran:
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La brecha entre el precio actual de la vivienda y su valor de equilibrio estructural.
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La relación entre el precio de la vivienda y la renta disponible de los hogares, que continúa deteriorándose, especialmente en los grandes núcleos urbanos.
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El crecimiento del crédito al sector inmobiliario, que ha aumentado por primera vez en más de 15 años. Según el propio Banco de España, el saldo del crédito bancario al sector de la construcción y actividades inmobiliarias creció un 1 % interanual en el segundo semestre de 2024.
Además, el organismo advierte de que este crecimiento se da en un contexto de tipos de interés todavía elevados, lo que podría afectar al equilibrio de los balances bancarios y al esfuerzo financiero de los hogares en caso de una corrección brusca del mercado.
Dinamismo sin precedentes en el mercado
La actividad en el mercado residencial ha sido intensa. En el segundo semestre de 2024 se firmaron 367.000 compraventas de viviendas, lo que supone un 2,3 % más que en el primer semestre del año y un 16,6 % más que en el mismo periodo del año anterior. Según el Consejo General del Notariado, el incremento de la demanda se ha mantenido especialmente activo en zonas como Madrid, Málaga, Alicante y las Islas Baleares.
Los precios también muestran una evolución acelerada. Según Tinsa, los precios de la vivienda nueva crecieron un 11 % interanual, mientras que los de segunda mano aumentaron un 9,5 %, cifras que no se observaban desde los años previos a la crisis de 2008. Este crecimiento no va acompañado, sin embargo, de un aumento proporcional en los salarios, lo que ha provocado un deterioro significativo del índice de accesibilidad.
En este sentido, Idealista estima que en ciudades como Madrid o Barcelona, el esfuerzo medio para adquirir una vivienda supera ya los 8 años de salario bruto, alejándose del umbral de equilibrio considerado sostenible (entre 4 y 5 años).
¿Qué puede ocurrir?
La posibilidad de una corrección no puede descartarse, aunque el Banco de España no afirma que exista una burbuja en términos técnicos. Señala, eso sí, que “el actual nivel de precios puede inducir una reversión si cambian las condiciones financieras, el empleo o la actividad económica general”.
A esto se suma la incertidumbre internacional, el enfriamiento del crecimiento económico y la posible ralentización de la inversión extranjera, que ha sido clave en la recuperación del mercado desde 2021.
