El mercado inmobiliario español está atravesando un fenómeno cada vez más evidente: el crecimiento de la demanda embalsada. Se trata de un segmento de la población que desea adquirir una vivienda, pero que, por motivos económicos, laborales o financieros, ha pospuesto la compra. Aunque el término no es nuevo, ha cobrado especial relevancia en el contexto postpandemia y ante un entorno de tipos de interés elevados.
¿Qué entendemos por “demanda embalsada”?
Se considera demanda embalsada al conjunto de personas interesadas en adquirir vivienda, pero que no han podido hacerlo debido a limitaciones presupuestarias, dificultades de financiación, incertidumbre laboral o falta de producto adecuado.
Según datos recogidos por Fotocasa Research, en 2018 el 58% de los potenciales compradores no había logrado completar la operación. En 2023, este dato ha ido al alza en determinadas franjas de edad, especialmente entre jóvenes y familias con rentas medias.
En otras palabras, existe un volumen latente de compradores potenciales que, en condiciones de mercado más favorables, podrían activar la demanda y generar un repunte de operaciones.
Factores que han contribuido a su crecimiento
Varios elementos han reforzado el fenómeno de la demanda embalsada:
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Subida de tipos de interés: desde 2022, el endurecimiento de la política monetaria del BCE ha elevado el coste de financiación hipotecaria, reduciendo la capacidad de endeudamiento de muchas familias.
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Aumento de precios: el precio medio de la vivienda ha crecido un 7,2% interanual en el primer trimestre de 2024, según Tinsa, lo que reduce el acceso a la compra en zonas urbanas consolidadas.
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Falta de oferta asequible: en mercados como Madrid o Barcelona, el stock disponible por debajo de los 300.000 euros es cada vez más escaso, especialmente en obra nueva.
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Precariedad laboral y salarios estancados: según Eurostat, los salarios reales en España han crecido por debajo de la inflación acumulada entre 2021 y 2023, lo que limita el ahorro para la entrada inicial.
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Normativas fiscales y trabas burocráticas: los costes de transacción (ITP, notaría, registro) y la falta de agilidad en licencias urbanísticas dificultan el acceso especialmente en mercados de alta demanda.
Consecuencias para el mercado
El incremento sostenido de esta demanda latente tiene un impacto estructural sobre el mercado inmobiliario:
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Presión sobre el mercado del alquiler: muchas personas que no pueden comprar, optan por alquilar, elevando la presión sobre un mercado ya tensionado. Según el portal Idealista, el precio del alquiler subió un 10,7% interanual en abril de 2024.
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Cambio en los patrones de compra: se incrementa el interés por ubicaciones periféricas, pisos más pequeños y viviendas en cooperativa o BTR (Build to Rent) como alternativa de acceso.
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Mayor vulnerabilidad ante shocks económicos: la demanda embalsada puede generar un repunte abrupto si mejoran las condiciones económicas, pero también es más sensible a eventos negativos como desempleo o nuevas subidas de tipos.
¿Qué papel pueden jugar los profesionales inmobiliarios?
Desde Quality Keys Inmobiliarios identificamos tres ejes clave para trabajar con esta demanda latente:
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Asesoramiento financiero y acompañamiento hipotecario: explicar con claridad la capacidad de endeudamiento real, ofrecer simulaciones y vincular al cliente con brokers o entidades que ofrezcan condiciones competitivas.
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Diversificación del producto: promover activamente viviendas con buena relación calidad-precio en zonas emergentes, bien conectadas y con servicios.
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Educación al comprador: informar con transparencia sobre costes totales, fiscalidad y trámites. Generar contenido útil en redes sociales y canales propios para facilitar el proceso de compra.
